Grundejerforeningen Kirsebærvænget

Høringssvar til byomdannelse ved Viengevej i Vejlby-Risskov den 02.01.11 

Århus Kommune

Planlægning og byggeri

Kalkværksvej 10

8000 Århus C

 

Vedrørende: Høringssvar til Byomdannelse ved Mosevej, Lystrupvej og Viengevej i Vejlby-Risskov

Grundejerforeningen Kirsebærvænget har følgende kommentarer til ovennævnte projekt, rammeområde 15.07.06 ER, og til den omdelte folder.

1. Kommentarer til den omdelte høringsfolder

Vi finder, at den omdelte høringsfolder er særdeles mangelfuld og uegnet til at danne grundlag for meningsdannelse hos borgerne i området medmindre disse forventes at udføre et større arbejde med at studere diverse lokalplaner og kommuneplaner. Som grundejerforening har vi påtaget os dette arbejde og vil informere borgerne i området. Endvidere finder vi, at folderen mere har karakter af et orienteringsprospekt til kommende beboere end til de høringsberettigede borgere i området. Folderens oplysninger om 'gårdhaveanlæg', 'udsigt mod Egå Engsø og Egådalen', 'støjpåvirkninger fra skydebaneanlægget', parkeringsanlæg, fri- og opholdsarealer, støjbegrænsende foranstaltninger etc er næppe emner, som områdets nuværende borgere har nogen interesse i at tage stilling til. Folderen undlader derimod at komme med oplysninger om en lang række områder, der netop er relevante for områdets borgere at forholde sig til og som burde have været indeholdt i folderen - se kommentarer nedenfor. Folderens tekst er også særdeles uklar mht. omtale af byggeriets højde: Der omtales "... en sluttet bebyggelse mod Lystrupvej og Viengevej i 6 etager ... samt en bagvedliggende bebyggelse udformet som 4 blokke i 5 etager". Lidt længere fremme i teksten bliver formuleringerne til: "... 5 husblokke i 5-6 etager ... mindre husblokke i 4-5 etager". Vi har gennemset projektet på afdelingens kontor, og ud fra dette materiale er ingen tvivl om, at bygherren ønsker maksimal højde på alle blokke. Desuden er der iflg. projekttegninger ikke tale om 250 boliger på ml. 2-4 rum, men om 285-305 boliger. Sidst, men ikke mindst er projektet i en så radikal modsætning til kommunens højhuspolitik, at vi kun kan undre os over, at afdelingens medarbejdere dels har brugt tid på projektet, dels undlader at nævne denne modsætning i den omdelte folder.

Vi skal opfordre afdelingens medarbejdere til fremover for sådanne høringsfoldere at vælge en kommunikationsstrategi, der tager afsæt i den faktiske målgruppe: HVAD skal de høringsberettigede borgere tage stilling til? - og ikke afsæt i potentielle indflyttere i nybebyggelser!

 

2. Kommentarer til byggeprojektet og ændring af kommuneplanen

  • Grundejerforeningen Kirsebærvænget skal som udgangspunkt fastslå, at byggeprojektet på en lang række områder er i direkte modstrid mod dels "Højhuspolitik for Århus Kommune" og tilhørende politikker, dels den eksisterende byggepraksis i området, hvor 2 etager og - langs Grenåvej - 3 etager er den maksimale højde. For privat- og erhvervsbyggeri i området er normen fra 1 1/2 til maks 3 etager med en bebyggelsesprocent på 60. Denne byggepraksis er karakteristisk ikke alene for Mosevej, Lystrupvej og Viengevej, men for hele Vejlby-Risskov-området. I den tilsendte folder om byggeprojektet ser vi ingen begrundelser anført for, at denne praksis skal afviges - bortset fra hensynet til den private ejers ønsker.
  • I "Højhuspolitik for Århus Kommune" er rammeområde 15.07.06 ER præcist placeret i en by-, natur- og landskabsmæssig sammenhæng med store rekreative kvaliteter for såvel byens borgere som for beboerne i nærmiljøet. Vi henviser yderligere til bilag 1, hvor vi har samlet en række af de strategier, som højhuspolitikken indeholder af relevans for området. Det fremgår, at projektet er i modstrid med alle strategierne.

 

Citateksempler fra "Højhuspolitik for Århus Kommune":

Side 10

Kommunen gennemskæres af markante tunneldale, mest markant med Århus Ådal, der skærer sig gennem landskabet fra vest med byen anlagt om åen. Nord for byen gennemskæres landskabet af Egådalen. Ådalene er grønne elementer af stor værdi.

Det vurderes således, at ny høj bebyggelse på bakkedragene omkring ådalene ikke vil bryde med landskabets karakter, men derimod i udgangspunktet vil kunne styrke byens profil. Modsat vil høj bebyggelse i ådalene sløre det karakteristiske tunneldallandskab, ligesom placering af høje huse i skovenes bagland vil sløre skovenes indrammende effekt.

Side 28

Udenfor Midtbyen lægges der vægt på, at de nuværende områder med lav boligbebyggelse samt områder med rekreative værdier friholdes for høje huse.

Side 30

      Høje huse udelukkes inden for områder med følgende karakteristika:

  • De laveste områder i Århus Ådal og Egådalen
  • Områder i de bynære skoves bagland
  • Områder udlagt til lav boligbebyggelse med en buffer på 100 m omkring
  • Bymæssige rekreative områder og sommerhusområder
  • etc

 

Byggeprojektets etagehøjde vil således markant kollidere med de karakteristika og kvaliteter, som kendetegner området og i øvrigt virke siloagtigt som afslutning på Lystrupvej, der også er præget af lav bebyggelse / bebyggelse i op til 2 etager.

  • Projektforslaget indeholder 285-305 boliger fra 2-4 rum. Vi antager, at der er tale om lejeboliger - folderen nævner intet herom - og og indeholder heller ikke oplysninger om, hvem der egentlig er målgruppen for byggeriet? I "Højhuspolitik for Århus Kommune" er det præcist beskrevet (side 27), at sådanne isolerede blokbyggerier, der ikke er placeret i et sammenhængende byområde, og uden økonomiske og kulturelle, institutionsmæssige faciliteter kan indeholde kimen til en række negative problemstilllinger. Området Mosevej, Lystrupvej og Viengevej og tilhørende kvarterer indeholder ingen af de beskrevne faciliteter, og de er heller ikke indeholdt i byggeprojektet.
  • 285-305 nye boliger vil (iflg. beregning fra Trafik Veje på ca 1.000 køretøjer pr døgn) betyde en markant belastning af nærområdets vejnet, der i forvejen er overbelastet af trafik, da vejene bruges som gennemkørsel af beboere på Engholmsallé til dels Hedevej-Lystrupvej, dels Grenaavej. Desuden belastes vejnettet af både tung erhvervstrafik og privat trafik til og fra Stark byggemarked.
    Af tegningerne i projektet fremgår det, at den påtænkte bebyggelse skal have ud- og indkørsel til Mosevej og Nørresøvej. Grundejerforeningen Kirsebærvænget finder det helt uacceptabelt med en yderligere daglig belastning på mange hundrede biler til og fra på de veje, der er omfattet af foreningen - og som i øvrigt er stilleveje med trafikbump af hensyn til kvarterets mange børn. Det fremgår også af korrespondence i sagen (ikke nævnt i folderen), at al skolesøgende trafik til og fra bebyggelsen til Strandskolen skal ske via Nørresøvej og Søndersøvej, hvilket vil skabe yderligere belastning. Derudover kan vi naturligvis ikke acceptere, at vores private fællesveje, som vi afholder omkostningerne til, skal belastes af ovennævnte trafik.

 

3. Andre projekter og forslag til ændringer af lokalplaner i området Lystrupvej, Arresøvej, Hedevej

Grundejerforeningen Kirsebærvænget skal ud fra samme synspunkter, som anført ovenfor, afvise det lokalplansprojekt, der er sendt i høring om "Område til boliger, erhverv, detailhandel og daginstitution ved Arresøvej og Lystrupvej", hvor etagebyggeri til boligformål ligeledes er planlagt i op til seks etager med 480 boliger.

Vi skal yderligere gøre opmærksom på, at med projektet på rammeområde 15.07.06 ER, samt det afsluttede byggeri på Engholmsallé og det planlagte 1 1/2 etages byggeri ved Lystrupvej, Hedevej og Søndersøvej (den gamle Højgaard-Schultz grund) omfatter de samlede planer en forøgelse af boligmassen i et meget snævert område næsten 1.000 boliger! Der er hverken trafikfaciliteter, kulturelle- og institutionsmæssige faciliteter eller økonomiske faciliteter til at bære en sådan udvikling. Endvidere vil planerne samlet set radikalt ændre det samspil mellem nuværende, tæt-lave bebyggelser langs Lystrupvej og i områdets øvrige boligområder OG de naturmæssige og rekreative områder, der ligger i naturlig forlængelse af områderne.

Endelig forekommer det os helt ude af trit med fornuftig trafikplanlægning, at lægge op til lokalplansændringer, der overordnet vil maksimere belastningen af hele Lystrupvej fra Grenaavej til Lystrup og fordelingsrundkørslerne.

Vi skal derfor opfordre afdelingen for Planlægning og Byggeri til at tænke anderledes kreativt mht. ændring af lokalplaner og projekter i området og ikke blot viderekommunikere fantasiløse forslag fra diverse bygherrer, der naturligvis har andre interesser end hensynet til de nuværende borgere, områdets arkitektoniske og naturmæssige særpræg. Fremfor byggerier, der blot optimerer i højden, kan vi fint forestille os byggeprojekter, der tager højde for og indarbejder områdets lave skyline og dermed understreger området som en glidende overgang  til og samhørighed med landskabet i Egådalen, ved Egåsøen og videre ud mod Lystrup med henblik på at skabe en smuk ind- og udgangsportal via Lystrupvej til Aarhus.

Vi tilslutter os således formuleringen i Århus Kommunes højhuspolitik side 10:

"Kommunen gennemskæres af markante tunneldale, mest markant med Århus Ådal, der skærer sig gennem landskabet fra vest med byen anlagt om åen. Nord for byen gennemskæres landskabet af Egådalen. Ådalene er grønne elementer af stor værdi."

Den harmoniske overgang mellem det naturlige landskab og by-bebyggelser har altid haft bærende værdi. Vi skal opfordre til, at denne synsvinkel bliver anvendt på nuværende og kommende lokalplansændringer og projekter i området.

Vi har fra Birgit Hindrup, medarbejder i Planlægning og Byggeri, modtaget mail den 7. december 2010 om projektet. I denne mail anfører Birgit Hindrup følgende som begrundelse for en høring om ændring af lokalplanen:
"Områdets anvendelse til boligformål har været vurderet og kan begrundes i flere forhold:

  • Området er i den gældende kommuneplan, Kommuneplan 2009 for Århus Kommune, udpeget som et "byomdannelsesområde". Dvs. at området efter vurdering kan anvendes til forskellige formål, herunder til boliger."
    (Kommentar: Vi er enige i, at området bør revurderes. Men ikke med udgangspunkt i det foreliggende byggeprojekt)
  • "Bygherren har, som grundlag for vurderingen, fået foretaget en kortlægning af støjforholdene og har leveret materiale, der viser, at det trafikstøjmæssige kan løses på grunden."
    (Kommentar: Denne kortlægning tager udgangspunkt i et (1) forslag fra en privat bygherre, der ønsker at bygge i 6 etager. Problemerne kan også løses ved byggeri i 2 eller maks 3 etager)
  • "De virksomhedsmiljømæssige problemstillinger vurderes også at kunne løses."  (Kommentar: Det kan de også med andre byggeprojekter)
  • "En af de helt oplagte kvaliteter ved området er dets beliggenhed tæt på Egå Engsø - og med udsigt til vandet."
    (Kommentar: Disse "oplagte kvaliteter" for de 285-305 evt. indflyttere i de skitserede boligblokke har mere karakter af markedsføring end af saglig information til de mange hundrede høringsberettigede borgere i området, der vil opleve en markant forringelse af kvaliteten i deres boligområder).
  • Vi finder det som nævnt højest mærkværdigt, at afdelingen udsender høringsmateriale, der så entydigt tager afsæt i et enkelt projekt fremfor i en overordnet betragtning af helheden og sammenhængen med såvel højhuspolitikken som Kommuneplan 2009. Vi skal derfor opfordre afdelingen til at trække høringsprojektet tilbage og udarbejde et nyt materiale til udsendelse til borgerne i området, som tager afsæt i helhed og sammenhæng OG i de kommunalt vedtagne politikker for området.

Grundejerforeningen Kirsebærvænget vil nu informere borgerne i hele området - inkl. de tilstødende grundejerforeninger, der også bliver berørte af projekterne. Vi vil ligeledes informere lokalområdets partiforeninger samt rådmand og byrådsmedlemmer.

Vi skal opfordre medarbejderne i Planlægning og Byggeri til at kontakte os for en yderligere drøftelse før afdelingen går videre med evt. høringer vedr. ændringer af lokalplaner og kommuneplan for området. Vi har den opfattelse, at Lystrupvej i dens nuværende form fremtræder uskøn og uharmonisk - og som Grenaavej har et 'klondyke-udseende' i flere passager. Vi er enige i, at passagen fra rundkørslen ved Lystrupvej til Lystrupvejs udmunding i Grenaavej skal omdannet til hovedsagelig boligområde. Dette finder vi er en fornuftig og naturlig udvikling. Men vi ønsker, at Lystrupvej og tilhørende nye såvel som eksisterende boligområder kommer til at fremstå med en harmonisk, arkitektonisk og landskabsmæssig udformning, der understreger områdets lave karakter og sammenhæng med Egådalen. De fremlagte projekter, bortset fra - så vidt vi er informeret  - 1 1/2-etagebyggeriet ved Lystrupvej, Hedevej og Søndersøvej, vil alle komme til at fremtræde som brud med denne karakter og sammenhæng og dermed ende op med et resultat præget af tilfældighed og uensartethed.

 

 

Med venlig hilsen

 

Grundejerforeningen Kirsebærvænget

René Kvistgaard, Søndersøvej 31, 8240  Risskov

tlf.: 42477620      e-mail.:  kvistgaard@oncable.dk

 

 // Claus Pico Stæhr, Haldsøvej 28, 8240 Risskov

Tlf.: 86181367  e-mail: staehr@staehrgrafisk.dk
 

BILAG

 

Citater fra "Højhuspolitik for Århus Kommune"

 

Side 5

Definition af høje huse

I Århus defineres en bygning som høj, hvis den overskrider den fastlagte norm på 6 etager i de byområder, fortrinsvis i Midtbyområdet, hvor bebyggelse op til 6 etager er muligt efter den gældende kommuneplan. I de øvrige dele af kommunen defineres en bygning som høj, hvis den overskrider kommuneplanens maksimale etageantal med 2 etager og derover.

Side 9

I de byområder hvor høje bygninger udelukkes kan også projektforslag på under 6 etager bryde væsentligt med den gængse bygningshøjde. Hvis sådanne projekter alligevel vurderes egnet til nærmere sagsbehandling skal de ligeledes gennemgå en konsekvensvurdering. I praksis sættes skillellnien ved projekter, der overskrider kommuneplanens maksimale etageantal med mindst 2 etager.

Registreringen omfatter alene de områder i Århus,der er udpeget til bymæssige formål, her-

under de perspektivarealer som er udpeget i Kommuneplan 2001 til langsigtede byudviklingsformål. Arealer uden for byområdet kommer således ikke i betragtning med hensyn til høje bygninger. Det gælder landbrugsarealer, landsbyer og arealer som indgår i den grønne hovedstruktur, sommerhusområder og fritidsanlæg i det åbne land.

Side 10

Kommunen gennemskæres af markante tunneldale, mest markant med Århus Ådal, der skærer sig gennem landskabet fra vest med byen anlagt om åen. Nord for byen gennemskæres landskabet af Egådalen. Ådalene er grønne elementer af stor værdi.

Det vurderes således, at ny høj bebyggelse på bakkedragene omkring ådalene ikke vil bryde medlandskabets karakter, men derimod i udgangspunktet vil kunne styrke byens profil. Modsat vil høj bebyggelse i ådalene sløre det karakteristiske tunneldallandskab, ligesom placering af høje huse i skovenes bagland vil sløre skovenes indrammende effekt.

Side 26

På baggrund af de gennemgåede analyseresultater er der udarbejdet et samlet vurderingskort der tager udgangspunkt i de karakteristika, der ønskes fastholdt. Kortet udpeger de byområder, hvor byggeri over 6 etager ikke muliggøres, samt de byområder, hvor byggeri over 6 etager eventuelt kan komme på tale efter en nærmere analyse.

(Vores kommentar: Det fremgår, at område 15.07.06 ER liger i et område, hvor høje huse ikke muliggøres)

Side 27

Høje huse, som indrettes til boliger, kan indeholde kimen til en række negative sociale, økonomiske og kulturelle problemstillinger. Det er derfor vigtigt,at planlægningen og indretningen sker med megen omtanke.

En af de faktorer, der har betydning for dette er beliggenheden. Højhuse indeholdende boliger bør som udgangspunkt placeres i et sammenhængende byområde og ikke i et rent boligmiljø og det skal overvejes om der i lokalområdet er økonomiske og kulturelle tilbud til de mennesker, der skal bo i bebyggelsen.

...

Derfor skal specielt perifere placeringer overvejes nøje.

Gode fælles faciliteter er afgørende for boligsocialt og frivilligt arbejde og for foreningslivet i et etageboligområde.

Side 28

Udenfor Midtbyen lægges der vægt på, at de nuværende områder med lav boligbebyggelse samt områder med rekreative værdier friholdes for høje huse.

I mange af forstæderne og de fritliggende byområder vil også bygninger under 6 etager kunne opleves som relativt høje. Projektforslag i sådanne byområder der væsentligt bryder med den stedlige bygningshøjde og har kvaliteter, der begrunder en nærmere sagsbehandling, skal ligeledes gennemgå en sådan konsekvensvurdering.

Side 30

Strategier vedrørende byens profil

Det er efter en landskabelig og bystrukturel analyse fastlagt, hvor høje huse ikke kan anbefales i bybilledet i Århus. Af kortet side 29 fremgår hvor høje huse udelukkes. I de områder,hvor høje huse ikke på forhånd udelukkes vil byggeri over 6 etager kun kunne tillades, hvis det kvalitativt understøtter byens profil.

 

Høje huse udelukkes inden for områder med følgende karakteristika:

  • De laveste områder i Århus Ådal og Egådalen
  • Områder i de bynære skoves bagland
  • Områder udlagt til lav boligbebyggelse med en buffer på 100 m omkring
  • Bymæssige rekreative områder og sommerhusområder
  • Områder med bevaringsværdige, bymæssige sammenhænge
  • Områder med karrébebyggelser
  • m.m.

 

Side 32

Analysen skal beskrive de trafikale konsekvenser af projektet. Er det muligt at etablere en fornuftig adgang til det overordnede vejnet,og kan den trafik,som projektet afføder, afvikles tilfredsstillende og forsvarligt på det omkringliggende vejnet.

Endvidere henvises til Kommuneplan 2009 - Rammer, side 243, afsn. "Grøn struktur", der fastlægger området som en del af byens grønne bælte.